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稿源:辽阳日报   编辑:王云霞   签发日期:2017-12-12 12:47:48

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原标题:从400亿到2000亿,金科的跨越发展太冒进?

金科投资控股(集团)董事局主席 黄红云

2016年营业收入不足400亿的金科,计划三年后增至5倍,跻身一线房企阵营。

然而,在金科抛出2000亿跨跃式战略规划不到一个月,宣布资产重组失败,并称终止筹划重大资产重组不会影响公司的发展战略。

前有“股权之争”,后有2000亿规模化扩张的战略目标,金科规模化发展之路异常艰难。而且其规模化的扩张之路越走越像融创。有业内人士认为,规模化仍是目前大部分房企的目标,但楼市下半场不会再有普遍规模化增长机会。

“股权之争”仍未落定

筹划了两个月的资产重组宣布失败,金科在7月5日复牌当天股价跌停。

两个月前,身处与融创“股权之争”风波的金科股份宣布停牌筹划重大事项;5月19日起转入重大资产重组程序并继续停牌。

7月4日晚,金科发布公告称:“现阶段本次重大资产重组事项不具备继续推进的条件,决定终止。”根据此前公告,此次重组拟以现金收购房地产重大资产,交易对方为标的资产的股东。

市场一直有传言称,金科股份这次重大资产重组目的是为了化解股权纷争的危机。

“最近关于金科和融创关系紧张的说法确实少了。也许是金科希望在重组事情上不太张扬,甚至这方面的消息也比较少,这或许有狙击外部投资者增持股份的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

在停牌期间的5月底,金科董事会成功换届,金科在9个董事会席位中占据7个,实现掌握公司的控制权。截至目前,融创仍持有金科25%的股权,持股比例低于实际控制人黄红云及其一致行动人。虽然5月8日融创在回复深交所的问询函时称,并非主动谋求上市公司控制权。但也表示通过增持,或其他股东可能减持,不排除成为第一大股东的可能性。

目前来看,金科“股权之争”问题悬而未绝。但对于融创来说,增持会比较谨慎,否则容易受到各类主管部门的监管。

近期,虽然有关金科“股权之争”的新闻少了,但其仍是舆论的焦点。6月30金科以约3.59亿元出售旗下在渝金科大酒店100%股权。目的在于盘活存量资产,提高资产周转效率。而新京记者记者在天眼查网站上得知,受让方渭南鸿景商贸有限公司是一家5月12日才注册成立的新公司。这一举动给业界留下许多猜想。

金科2020年目标2000亿

金科在复牌公告里特别强调:“本次终止筹划重大资产重组不会影响公司的发展战略和正常经营。公司仍将按照公司发展战略纲要(2017-2020)的安排,采取内生式增长与外延式增长并重的发展方式,加快以聚焦城市群为导向的全国性布局”。

公告里提到的发展战略纲是指6月14日金科股份发布的《发展战略规划纲要》。即在2017年至2020年期间,公司计划各年度力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。这一目标如若实现,金科也将跨入一线房企的阵营。

金科官网的宣传口号

事实上,在4月19日,黄红云在股东大会上就曾表示:“我对金科的未来非常有信心,也一直在跟董事会沟通,希望金科明年(2018)营收目标为千亿元,后年(2019年)能够实现2000亿元收入。”而我们看到的最终发展战略规划纲要比黄红云的想法保守一些。

2016年,金科实现营业收入322.35亿元。据金科相关人士透露,今年500亿的目标,时间过半,任务也已过半。看来实现第一步目标似乎没有问题。

不过一家规模未过400亿的房企制定2000亿的计划,未来仍然充满悬念。金科在业界眼里,一直是家低调的二线房企,此次高调制定跨跃式发展规划,谋求规模化发展似乎让人看到了融创的影子。

严跃进认为,金科近期重组动作可能是走类似融创的路线,通过并购来实现经营规模的快速扩张。虽然此次并购失败的可能,但不排除后续还会寻找其他新的并购机会,即追求业绩成长是类似企业一直需要做的。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟也称,每家企业都在说规划说目标,有点浮躁。金科的规划能否实现要看行动和后期持续性。

严跃进分析认为,金科目标是基于这几年金科持续扩张的态势和丰富的土地储备,从实际情况看,是有一定压力,这和当前楼市调控带来的利空效应有关。当然销售目标若要完成,也要看是否会因势利导,虽然政策管控了,但很多需求其实是“蛰伏”了,如何让此类需求流入金科的楼盘,这个思考很关键。

土地市场攻城略地

金科的2000亿目标也是有备而来,此前不仅向碧桂园等龙头房企考察学习,而且还制定了“金十条”。其具体内容涉及战略布局、运营、激励、产品、人力、资金、发展、企业文化等经营核心版块。其中“双赢计划”的激励政策被认为跨越式发展的最强大引擎。“同舟共赢”是金科跟投制度的升级版,强调了高周转对跟投员工带来的好处。

此外,“金十条”中提到持续加大招拍挂参与力度,保持稳健的内生式发展。未来,还将采取更开放、更多元的合作模式实现规模的快速提升。如通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。

2016年底金科的土地储备高达1846万平方米,这是其核心竞争力。2017年以来,金科一边大规模招聘人才,一边开足马力攻城掠地 。今年上半年,金科进入了湖北、河北、浙江3个省份,包括武汉、石家庄、嘉兴、雅安、常州等在内的多个城市。截至目前,金科成立20年,已进入48个城市。

目前金科在全国的主要布局

同策咨询研究部数据显示,上半年金科拿地金额为140.24亿元,6月拿地金额高达67.51亿元,6月上市房企拿地金额排行中,金科位列11位。而在克而瑞2016年房企销售额榜单上,金科不过位列30。

易居研究院智库研究总监严跃进指出:“对于金科来说,改革目标在于扩大企业销售规模,对于此类模式来说,强化拿地动作很关键。”

规模化扩张风险无处不在

“规模化发展虽然是趋势,但是利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。” 张宏伟认为,目前企业规模化的惯性仍然驱动房企继续盲动扩张。从品牌房企发展目标来看,在制定十三五发展计划之时,规模化仍然是大部分房企的目标。但是楼市下半场不再会有普遍性的规模化增长机会,对于大多数房企来讲,依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。

事实上,金科也意识到有风险存在,在其规划纲要里列出主要风险提示中就包括政策变化风险、土地价格波动风险、开发成本支出较大的风险,资产负债率较高的风险等。

不过作为资金密集型的行业,房地产企业负债率普遍偏高。2016年,金科股份的资产负债率为79.37%,2015年这一数据为83.94%。这样的负债率也已高于行业平均水平(73%)。其企业战略倾向似乎也正悄然向激进转型。

金科在“金十条”里提到企业文化以“狼文化”为核心。这似乎与融创的“狼性”营销有着相亿之处。无论如何,之前的金科与融创,是两个不同风格的房企:金科稳扎稳打;融创快速激进。但这个跨跃式发展目标推出现后,金科似乎也正在改变。

编辑:心机编

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